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400 JOHNSTON STREET · ABBOTSFORD · MELBOURNE

New Johnston

墨爾本內城 Abbotsford 精品公寓｜從地段、交通、租金到區域建設的投資分析

樓書・區域報告・房價表 建案官方網站
RESIDENCES46 戶
LEVELS9 層
PRICE FROM$940,000
COMPLETION2026 年 12 月
01 / KEY TAKEAWAYS

投資重點摘要

LOCATION

內城東側，距 CBD 約 3.5 公里；Victoria Park 火車站約 400 公尺，緊鄰 Yarra 河岸綠地。

PRODUCT

僅 46 戶精品住宅，紅磚與混凝土立面呼應倉庫街區；永續設計評分 BESS 72（Excellence）。

RENTAL

區內約六成住戶租屋；公寓租金中位數一年 +5.3%，墨爾本空置率 1.7%。

GROWTH

東部高速公路升級與 North East Link 預計 2028 年通車；Johnston Street 已劃為混合用途走廊。

投資定位：Abbotsford 公寓近幾年房價持平，但租金穩定上漲。這個建案比較適合以穩定租金收益為主、中長期持有的買家，不適合期待短期轉手獲利的投資人。
02 / THE RESIDENCE

建案介紹｜倉庫街區裡的精品住宅

9 層混合用途建築，低樓層為餐飲、零售與辦公空間，上方為 46 戶一至三房住宅與 Penthouse。紅磚與混凝土立面呼應 Abbotsford 的倉庫街區，北側退縮設計引入日照、眺望 Victoria Park。

  • 綠化廊道串連 Johnston Street 與 Little Turner Street，通往中庭花園
  • 室內設計 Zunica：暖色木質、石材檯面、黃銅細節，SMEG 廚具
  • 落地窗、私人陽台或露台；地下停車與自行車停車
地址398–400 Johnston St, Abbotsford
開發商DCF Property
建築設計Marchese Partners｜LifE3A
室內設計Zunica
營造商Valeo Construction Group
規模9 層｜46 戶住宅＋地面商業
房型1–3 房＋Penthouse
永續評分BESS 72（Excellence）
工程進度已結構封頂，整體約 75%
預計完工2026 年 12 月
New Johnston 綠化入口廊道示意圖
綠化入口廊道與地面餐飲空間
New Johnston 立面示意圖
紅磚與混凝土立面
New Johnston 中庭花園示意圖
中庭花園
Penthouse 客廳示意圖
Penthouse 客廳與景觀
3 房主臥示意圖
3 房／Penthouse 主臥
1、2 房廚房示意圖
1、2 房廚房
Penthouse 廚房示意圖
Penthouse 廚房
建築細節示意圖
鏤空紅磚與陽台細節

建案圖片均為示意圖（Artist's impression），來源：New Johnston 官方網站，實際以交屋為準。

03 / NEIGHBOURHOOD

環境與生活｜河岸綠地與內城生活圈

Abbotsford 夾在 CBD 與 Yarra 河之間，周邊是 Collingwood、Fitzroy、Richmond 與 Kew。這一區由舊工業倉庫轉型而來，現在是咖啡館、精釀酒廠、藝術空間與河岸公園集中的區域，生活機能成熟。

Yarra Bend Park
Yarra Bend Park
Studley Park Boathouse
Studley Park Boathouse
Abbotsford 咖啡餐飲
Abbotsford 咖啡餐飲
Collingwood Yards
Collingwood Yards
Smith St Bistrot
Smith Street 餐酒館

Parks & Sport｜生活與運動

Victoria Park（運動場、步道、狗狗活動區）
步行可達
Abbotsford Convent 藝術園區・週末市集
約 0.6 km
Collingwood Children's Farm 兒童農場
約 0.8 km
Studley Park Boathouse・Yarra 河岸自行車道
約 0.8 km
Yarra Bend 公眾高爾夫球場
約 1.5 km
MCG 墨爾本板球場・運動園區
約 2.7 km

Shopping & Dining｜購物與餐飲

Johnston Street 超市（IGA）、咖啡館、酒吧
步行 500 m 內
Smith Street（Collingwood）購物餐飲街
約 1.3 km
Victoria Street 越南餐飲街
約 1.3 km
Victoria Gardens 購物中心・IKEA Richmond
約 1.9 km
Bourke Street Mall（CBD 購物核心）
約 3.4 km

Education｜學校與大學

Abbotsford Primary School（中英雙語課程）
約 1.1 km
Xavier College（Kew，私立）
約 3.3 km
Trinity Grammar（Kew，私立）
約 3.4 km
墨爾本大學 Parkville 校區
約 3.3 km

Healthcare｜醫療

Yarra Medical Abbotsford（家醫科）
約 1.5 km 內
Epworth Richmond 醫院
約 2.0 km
St Vincent's Hospital（Fitzroy）
約 2.2 km

距離為直線距離估算（以 OpenStreetMap 座標計算），實際路程會較長。

Johnston Street 上的 Keith Haring 壁畫局部
Keith Haring Mural｜Johnston Street
ART · CULTURE · NEIGHBOURHOOD

40 多年前，Keith Haring 也來過這條街

1984 年，紐約藝術家 Keith Haring 來到墨爾本，在同一條 Johnston Street 上留下一幅大型壁畫。40 多年後，作品仍留在原地，並列入維多利亞州遺產名錄（Victorian Heritage Register）。

再往西走就是 Smith Street。2021 年，Time Out 綜合全球超過 27,000 名城市居民的調查與各地編輯意見，把它選為：

TIME OUT · 2021World's Coolest StreetNO.1

這也是 New Johnston 選擇紅磚、混凝土與金屬的原因：不把 Abbotsford 變成另一個地方，而是回應這個街區原本的工業與藝術記憶。對投資人來說，這種有歷史、有遺產管制、難以複製的街區文化，正是長期吸引租客的地方。

閱讀 Keith Haring 1984 年來墨爾本的故事 ↗
04 / TRANSPORT

交通｜火車、電車、公車與自行車道

Victoria Park 火車站
Victoria Park 火車站約 400 mMernda／Hurstbridge 線
Collingwood 火車站約 0.7 km同線路，第二個進站選擇
Flinders Street 車站約 3.5 km市中心主要交通樞紐
票價區Zone 1與 CBD 同一票價區
05 / LOCATION MAP

位置地圖

New Johnston 位置與周邊地標地圖

底圖：Esri, HERE, Garmin, © OpenStreetMap contributors。互動 Google 地圖請見線上版網頁。

06 / RENTAL MARKET

租金與收益｜租屋需求穩定

公寓租金中位數$600／週過去 12 個月 +5.3%
新租約租金五年漲幅（2 房）+33.7%Abbotsford＋Collingwood
區內租屋家庭比例約 60%人口普查資料
墨爾本空置率（2026/07）1.7%SQM Research

不同房型｜每週租金中位數

1 房
$530+1.9%
2 房
$685+5.4%
3 房
$978+8.7%

Abbotsford 公寓，2025 年 10 月至 2026 年 9 月；百分比為年租金漲幅。資料：realestate.com.au。

毛租金收益率估算（以目前可售起價計）

2 房 1 衛（$940,000 起）約 3.8%週租 $685 × 52 ÷ 起價
3 房（$1,650,000 起）約 3.1%週租 $978 × 52 ÷ 起價

以收益率來看，2 房 1 衛的投資效率最高；3 房與 Penthouse 面積較大，較適合自住或家庭置產。

怎麼看：租金為 Abbotsford 全區公寓中位數，涵蓋新舊各種物件。New Johnston 是全新建案、多數戶型含車位，實際租金可能高於中位數，但仍須以完工時行情為準。毛收益率未扣除管理費、市政費、土地稅、空置期與貸款成本。
07 / PRICE & RENT

近期漲幅｜房價 vs 租金

公寓成交中位價$525,000過去 12 個月 +1.1%
公寓租金中位數$600／週過去 12 個月 +5.3%

過去 12 個月變化｜房價 vs 租金

房價租金
全部公寓
房價
+1.1%
租金
+5.3%
2 房
房價
−7.4%
租金
+5.4%
3 房
房價
+11.4%
租金
+8.7%

Abbotsford 公寓，2025 年 10 月至 2026 年 9 月。資料：realestate.com.au。

08 / INFRASTRUCTURE & PLANNING

區域建設與規劃

2020｜Johnston Street 規劃修正案 C220 生效

Johnston Street 改劃為 Commercial 1 混合用途區，鼓勵地面商業、上方住宅，並以設計覆蓋區限制建築高度與退縮、保留街區風貌，新增供給有限。

2026｜火車班次增加

Mernda／Hurstbridge 線週日增班，州政府預告 2027 年再增加班次。

2026–2028｜Eastern Freeway 升級與 Eastern Busway

從 Hoddle Street 起分段施工，新增快速車道、智慧交通管理，以及墨爾本第一條專用公車道與 10 公里以上的步行自行車道。

2028｜North East Link 預計通車

連接北區與東區的雙隧道，預估每天減少約 15,000 輛卡車行經地方道路，南北往返最多可省 35 分鐘。

  • 就業可達性：CBD、墨爾本大學、Epworth 與 St Vincent's 醫院群都在 4 公里內，租客以年輕專業人士與學生為主。
  • 人口結構：區內人口 2016–2021 年增加約 11%，年齡集中在 20–39 歲，單身與雙人家庭比例高，正好對應 1–2 房需求。
  • 稀有性：Johnston Street 有高度與遺產管制，未來同等級新案數量有限。
  • 買方成本：維州「預售屋印花稅減免」延長至 2027 年 4 月 20 日（州預算宣布、待立法），投資客也適用；開發商標示最高可省約 $16,000。
09 / PURCHASE PROCESS

澳洲購屋流程｜八步驟

確認資格與預算

確認買家身份、自備款與貸款能力。

選擇物件

比較房型、樓層、景觀、車位與價格。

律師審約

由澳洲律師／過戶師審閱買賣合約。

FIRB／豁免確認

海外買家確認 FIRB 申請或新建物豁免。

簽約與支付訂金

依合約將訂金匯入指定信託帳戶。

安排貸款與交割款

完工前完成貸款審批與交割資金。

完工交割

律師／過戶師辦理交割與產權登記。

出租與物業管理

委託物業管理公司招租與管理。

款項請依合約及承辦律師／過戶師的正式指示匯入指定信託帳戶，匯款前請以獨立電話核實帳戶。外籍買家資格與稅費依個人身份而定，請由澳洲律師及稅務顧問確認。

10 / DOWNLOADS

資料下載

BROCHURE · PDF樓書（附平面圖）建築、室內設計與各房型平面圖
下載 PDF ↓
AREA REPORT · PDF區域報告Abbotsford 地段、交通與生活圈
下載 PDF ↓
PRICE LIST · PDF房價表2 房 $940,000 起
3 房 $1,650,000 起
Penthouse $2,070,000
下載 PDF ↓

房價表為 2026 年 7 月 7 日版本，可售戶別與價格以開發商最新資料為準。